住宅ローンと債務整理の関係

住宅ローンの返済がきつい場合には、まずはリスケを検討しましょう。

借換は、住宅ローンの滞納をしているとできませんので、それまでのタイミングです。

クレジットカードやカードローンの支払いが、月々10万円、20万円とある場合、この返済が住宅ローンを圧迫しているケースもあります。

つまり、カードローンの支払いが低くなれば、住宅ローンの支払いができるような状態です。

住宅ローンを生かす債務整理としては、任意整理と個人再生の２つが挙げられます。

任意整理とは、クレジットカードやカードローンの返済を、無利息にして、元金だけを支払うように調整していく手続きです。

例えば、総額で300万円のカード返済を、毎月12万円行っているとします。

任意整理では、基本的に5年（60ヶ月）払いで元金を返済していくので、300万円の元金な毎月の支払いは5万円程度まで抑えられるようになります。

この浮いた7万円を住宅ローンの返済に充ててられるようになるというわけです。

個人再生とは、カード払いなどを、最大で80～90％減らすことができる手続きです。

例えば、500万円のカードローンがある場合、80％カットの100万円を支払えば、完済となるようなイメージです。

そして、500万円で月々12万円の返済だったとしても、個人再生後の100万円では、月3万円の返済で済むようになります。

つまり、この浮いた9万円を住宅ローンの支払いに充てられるようになるわけです。

個人再生は、住宅ローンの支払いを助けるための最終手段と言ってよいでしょう。

リスケや借換・債務整理などの対策を立てても、住宅ローンの支払いが難しい場合には、残念ながら自宅を売却することを考えなければなりません。

自宅の売却は絶対に避けたいという気持ちは分かりますが、現実的に考えてその方法しかないからです。

住宅ローンを滞納してしまうと、最終的には競売手続きに移行してしまうためです。

住宅ローンの残債が不動産価格を超過している（オーバーローン）場合でも、任意売却という方法で、売却できる場合はあります。

住宅ローン返済ができるのは、「保証会社へ代位弁済がされるまで」です。

代位弁済がなされると、住宅ローンは一括返済しか受け付けないためです。

通常、住宅ローンを3ヶ月ほど滞納すると、「返済できる見込みなし」と判断され、保証会社への代位弁済手続きに移っていきます。

物理的に考えて、毎月発生する住宅ローンの返済に加え、3か月分の住宅ローンを取戻すのは難しいからです。

保証会社は、住宅ローンの支払いを受けることを諦め、不動産を強制的に売却（強制競売）し換価する手続きに動いていきます。

・住宅ローン滞納で自宅を売却せざるを得ない

・しかし、このまま自宅に住み続けたい

という場合にはリースバックは有効です。

自宅を売却して、その売却した自宅を賃貸で借りる方法をリースバックと言います。

買主がリースバック契約に同意してくれるかが鍵となり、不動産会社などの法人が買主となるケースが多いです。

なぜ相手方がリースバックに応じてくれるか？

・相場よりも安く不動産の所有権を手に入れることができる

・相場よりも高い賃料で貸し出すことができる

こうした条件が揃うと、買主（貸主）の相手方にとっても得だからです。

住宅ローンを滞納し保証会社に移動している場合、任意売却か強制競売になるということは、先ほどの通りです。

このケースで、自宅を清算しても、住宅ローンの残債が残る（オーバーローン）の場合には、一般的に自己破産をしてこれを清算します。

中には、住宅ローンの残債を律儀に払っている方も見ますが、ほとんどが利息に充当され、元金は減りません。

これでは、無くなった家のために、その後の生活まで再建できなくなってしまいます。

こうした住宅ローンの残債が少額であれば、任意整理で清算しても良いです。

しかし、新しい賃貸の家賃も払いながら、前の家のローンを払うというのは、かなり苦しい状況になります。