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住宅ローンを滞納した場合の対処は?

住宅ローンを滞納した場合の対処方法

「住宅ローンを滞納してしまっている…元の生活に戻るにはどうしたらいい…?」

住宅ローンを滞納してしまうと、取り返すのは非常に難しいことです。滞納が発生するということは、そもそも1ヶ月分の住宅ローンを支払う余裕がないということでもあります。

遅れをボーナスで取り返せているうちは良いですが、それができなくなった時、一瞬にして住宅ローンを支払うことはできなくなります。

住宅ローンの滞納や支払いが難しくなった時には、まず借入先の金融機関に相談をしてみましょう。返済方法の見直しなどをしてくれるケースもあります。(これをリスケジュールといいます)リスケは必ず認められるものではなく、金融機関の恩情によって行われるものなので、厳しい金融機関であれば、認めてもらえず今まで通り支払ってくれと言われます。

リスケが認められない場合には、すぐに専門家に任意整理や個人再生などの債務整理の相談を行ったほうが良いでしょう。

滞納して代位弁済通知が届くとアウト!

代位弁済通知が到着すると

代位弁済通知が到着すると一括返済しか方法はないです。

住宅ローンの支払いを数ヶ月滞納してしまうと、住宅ローンの借入先の銀行や住宅金融支援機構から代位弁済通知というものが自宅に届きます。

代位弁済とは、保証会社があなたに代わって住宅ローンを一括返済したので、あなたからの返済は保証会社が代わりに受けるというものです。

平均的なケースでは、住宅ローンの滞納から3カ月を経過した時点で、代位弁済手続き開始通知が送られてきます。(6ヶ月滞納しても送られていこないケースも中にはありますので、明確な期間はありません。)
この代位弁済手続き開始通知の内容は、

住宅ローンをあなたに代わって一括で返済をしました。そのため●●%の利息を付けて一括で返してください。もしお支払いいただけなければ競売にかけます

といった内容です。

代位弁済通知が到着し保証会社が一括返済を行った後は、住宅ローンを今まで通り支払っていくことはできなくなります。保証会社では一括返済しか受け付けてくれないためです。

住宅ローンを滞納した場合の対処方法

住宅ローンについてリスケを申請する

住宅ローンのリスケジュールを銀行に申請

リスケは延命措置。将来にわたり返済の目途がなければリスケをしても意味はないです

住宅ローンの借入先へ連絡を行い、リスケジュールの申し出を行います。リスケジュールとは住宅ローンの返済方法を見直すことを指します。

リスケは、ボーナス払いを無くしたり、月々の支払金額を現在よりも下げるなど住宅ローンの支払いが可能になるようにしていくのが目的です。

支払いが遅れている場合でも、ボーナスなどで支払いができる目途がある場合には、その旨を伝えて支払い期間を延ばしてもらいましょう。

そもそも毎月の支払額がギリギリの場合には、毎月の支払い額を減少してもらうようにお願いします。また、ボーナスの支払いが苦しく、ボーナス払いの設定を外したいときは、月々の金額を上げるなどの相談も可能です。

リスケの注意点としては、毎月の支払い金額を下げても総額で支払う金額を下げてもらえるわけではありません。
そのため、期間を長くすればするほど、利息は多く支払うことになります。

カードの借金がある場合には債務整理を行う

クレジットカードに債務整理を行う

クレジットカードに債務整理を行っても住宅ローンに全く影響はないのでご安心を。

住宅ローンの支払いを難しくしている原因が、カードなどの他の支払いもあるから…という場合には、カードの借金に対して債務整理を行っていくのが、一番効率的な方法です。

「カードの返済が毎月10万円あるけれど、これが5万円になれば住宅ローンの返済もできるのに…」
というようなケースでは債務整理はうってつけ
です。

債務整理とは、法で認められたカードなどの借金整理の方法です。債務整理には任意整理や個人再生といった方法がありますが、カードの借金の減少を行ったり、今後の支払いの利息をなしとすることで、今の返済よりも毎月の支払いを楽にすることができるわけです。

これによって浮いた金額を住宅ローンの支払いにあてることで、カードの返済と住宅ローンの返済を両立させることができるようになります。

自宅を任意売却して全ての清算を行う

自宅を任意売却して清算する

任意売却は特殊な不動産の売却方法なので慎重に行うこと

〝住宅ローンの支払いのみで支払いが難しい〟

〝債務整理を行ったとしても返済ができない〟

〝リスケを申請しても対処してくれなかった〟

このような場合には、残念ながら自宅の売却を決意していくしかありません。
しかし、「住宅ローンの残債>自宅の価格」のように、住宅ローンの残のほうが自宅の価格よりも大きい場合、普通の自宅売却はできません。このような場合には、「任意売却」といって少し特殊な方法で自宅を売却していく必要があります。

任意売却について詳しくはこちらから

なお、住宅ローンを滞納してしまい、裁判所から競売申立の通知が届いたとしても、任意売却をスタートさせることは可能です。任意売却でも競売でも自宅が売られてしまうことに変わりはありませんが、競売ではインターネット上で自宅が公開されたり、裁判所の人間が自宅に出入りしたりと、任意売却よりもデメリットが多いのが特徴です。

住宅ローンの滞納を続けるとどうなる…?

住宅ローンの滞納(1~2ヶ月)

住宅ローンの滞納1ヶ月から2ヶ月の場合

住宅ローンの借入先である銀行や住宅金融支援機構などから、支払いの催促やいつ支払いができるかといった電話や手紙、自宅への訪問がされるようになります。

この段階では、まだ住宅ローンの支払いにリスケジュールの申し出をすることも可能なので、住宅ローンの支払いを見直してもらうことで支払いができるようになる方もいます。

また、個人再生などの債務整理手続きを活用することで自宅を残せる方法もたくさんあります。

住宅ローンの滞納(3ヶ月以上)

住宅ローンの滞納3ヶ月

住宅ローンの滞納も3ヶ月を経過すると、状況が変わっていきます。今までの1、2ヶ月の滞納分も取り戻せないのに、3ヶ月分の住宅ローンを取戻すことはもはや不可能だろうという判断をされてしまうためです。

この段階でも支払いの目途がつくならば、まだギリギリ金融機関は待ってくれるでしょう。個人再生などの債務整理の適用や親族などの援助を得て元の生活に戻れたケースもあります。

しかし、基本的には3ヶ月の滞納というのは、一つの区切りです。金融機関は住宅ローンの申込時に交わした契約通りの支払いがなかったことを理由に、あなたとの住宅ローン契約を破棄して、その保証会社から住宅ローンの残額の支払いを一括で受ける手続きに入ります。これを「代位弁済」といいます。

代位弁済の手続きへ

代位弁済がなされたら任意売却を検討しましょう

代位弁済の手続きに入ってしまうと、住宅ローンを今まで通りに支払っていくことは不可能になります。なぜなら、住宅ローンの支払いは一括返済しか受け付けないためです。

2000万円や3000万円などの金額を一括で返済できるなら滞納するわけなどないので、事実上自宅を諦める瞬間が代位弁済が始まった時期になるわけです。

代位弁済手続きには、大体1~2ヶ月ほどの時間がかかります。代位弁済により、住宅ローンの支払い先は、それまでの金融機関から保証会社に変わります。

この段階では、自宅の任意売却を模索し競売にならないように、対処していくのが先決になっていきます。

自宅の競売の申立てへ

代位弁済から数ヶ月後には裁判所へ競売が申立てられる

保証会社への代位弁済が行われても支払いがなされないと(基本的に一括返済なので支払いができる人はほぼいません)、そこから3~6か月ほどで競売の申立がなされます。

これは、住宅ローンの支払いを受けるために、自宅を売却してその金額を住宅ローンの返済に充てるためです。保証会社が、裁判所に申立てを行うことにより、強制的に自宅の売却が行われていきます

競売の申立てがなされてから6か月ほどで、売却が成立します。競売で売却が成立すると、もはやあなたは所有者ではなくなります。
購入した新しい所有者が現れるので、自宅から退去をしなければなりません。

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