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債務整理をしたら返済中の住宅ローンはどうなる?
債務整理後の住宅ローンの審査についても合わせて解説!

債務整理と住宅ローンについて説明する司法書士

「債務整理すると住宅ローンはどうなるの?」

「債務整理後に住宅ローンを組みたい」

現在、住宅ローンを支払い中の人にとって、債務整理を行ったことによる住宅ローンへの影響は不安の種でしょう。債務整理をしたことでマイホームに影響が出てしまったら、家族にもバレてしまうケースだってあります。

また、将来的にはマイホームを持ちたいと願う人にとっても、「債務整理するとブラックリストに載るから住宅ローンが組めなくなる」という点はかなり重大な内容だと思います。

任意整理・個人再生・自己破産といった債務整理のそれぞれについて詳しく知れば、住宅ローンがある人でも、「住宅ローンに影響を及ぼさない債務整理があること」が分かるでしょう。また、「債務整理したら住宅ローンが組めない」という情報には続きがあって、それさえ分かれば、後々住宅ローンを組むときに役立てることができます。

それでは、債務整理をすると住宅ローンが残っている家はどうなるのか、そして、債務整理をした後に住宅ローンを組むにはどんなコツがあるのかについて、順番に確認してみましょう。

住宅ローン返済中の人が債務整理をするとどうなる?

住宅ローン返済中の人が債務整理を行った場合の、住宅ローンへの影響について確認していきましょう。

債務整理には「任意整理」「個人再生」「特定調停」「自己破産」の4種類がありますが、マイホームがあって住宅ローンを返済中の人でも、自己破産以外の債務整理を選択すれば、持ち家には全く影響を与えないことができます。

 

住宅ローン返済中の人が任意整理をした場合は?
住宅ローンの返済と任意整理

住宅ローンに100%影響を及ぼさないように任意整理を行っていくことは可能です。

任意整理は住宅ローンを外して行うのが一般的なので、債務整理の中でも最も融通が利くのが任意整理です。任意整理では、「影響を及ぼしたくない借金を避けられる」というのが大きな特徴であり、住宅ローンや保証人のついた奨学金、ローン支払い中の車などは任意整理の手続きから除外して行うのが一般的です。

クレジットカードや銀行のカードローンなどを任意整理して、これらの借金の返済額を下げることによって、自分で支払っていく住宅ローンの返済にも充てられるようになります。住宅ローンにとって任意整理は敵ではなく、むしろ、住宅ローンの支払いを手助けする味方となるわけです。

例えば、Aさんはイオン銀行で組んだ住宅ローンを返済しながら、アコムから70万円、レイクから50万円、セゾンから100万円、オリックス銀行から30万円を借りていたとします。
アコム、レイク、セゾン、オリックスの返済が月々10万円。Aさんは最低でも毎月合計10万円と住宅ローンの支払いを続けていかなければならないわけです。

この場合、イオン銀行の住宅ローンを任意整理の対象から外し、アコム・レイク・オリックス銀行の借金計250万円を任意整理します。任意整理をすればこの3社の利息の支払いがなくなるので、元本の250万円だけを60回払いで返済するということになり、250万円÷60回=毎月4万2000円を5年間支払えば、カードの借金は完済できるというわけです。

以前は苦しかった住宅ローンの返済も、任意整理を行ったことでカードの返済が5万8000円浮いたので、これを住宅ローンの返済に充てられるようになり、結果、住宅ローンは任意整理をしていなくても支払いが楽になったというわけです。

このように、任意整理は住宅ローンの敵ではなく、味方というわけです。

住宅ローン返済中の人が個人再生をした場合は?
住宅ローンの返済と個人再生

住宅ローン督促(住宅資金条項)付きの個人再生を選べば住宅ローンに影響はなし。

個人再生は裁判所に申し立てをして借金を借金を5分の1程度まで減らすことができるというメリットのほか、「住宅ローン特則」(住宅資金特別条項)を利用することで、住宅ローンが残っている家を残したまま個人再生ができるという特徴があります。

個人再生は裁判所を通した法的な手続きであるため、任意整理と違って特定の借金のみを対象から外すということはできないのがデメリットです。

しかし、住宅ローン特則という制度を利用すれば、住宅ローンを個人再生の対象から外して、他のクレジットカードなどの借金だけを減額してもらうということが可能になります。

例をあげます。Bさんは三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを組んで10年になります。カードの借金がふくれあがり、セゾン・ニコス・セディナ・楽天・三井住友カード・三井住友銀行の計6社から700万円もの金額になっていました。

Bさんは住宅ローン特則を利用した上で個人再生を行い、借金を140万円まで減額することに成功。この140万円についての利息の支払いも免除となり、140万円を60ヶ月(5年)払いをすれば完済という個人再生の内容になりました。

その結果、Bさんは毎月約2万4000円をカードの返済に当て、住宅ローンの支払いを毎月12万円支払うことで、家を手元に残しておきながら借金を整理することができました。

借金額が700万円と高額になってくると、任意整理を行っても毎月の返済額は10万円前後になってしまうため、Bさんの収入では任意整理では解決できない事案でした。しかし、住宅ローン特則を利用した個人再生であれば、自宅を残しながら解決できたというわけです。

なお、以下のような場合には住宅ローン特則を利用した個人再生はできないので、注意しましょう。個人再生を行う場合には、「清算価値保障の原則」というルールが適用され、「最低でも持っている財産の合計額」と同じ金額を返済しなければなりません。つまり、1,000万円の財産を持っていたら最低1,000万円は支払わなければならないためです。

・借金額が5000万円を超えている(個人再生ができない)
・借金を減額・返済期間を調整してもらっても返しきれない(個人再生ができない)
・住宅ローンで買った家が、他の借金の担保になっている(住宅ローン特則が利用できない)
・住宅ローンで買った家に現在住んでいない(住宅ローン特則が利用できない)
・家や土地、車、有価証券など、借金額を上回るほどの財産がある※

住宅ローン返済中の人が自己破産をした場合は?
住宅ローンの返済と自己破産

自己破産は住宅ローンも精算の必要あり。家を残すなら任意整理か個人再生を選択。

自己破産は自分の財産を処分するかわりに、借金の返済義務をすべて免除してもらえる債務整理です。従って、自己破産を選んだ場合には、住宅ローンの有無にかかわらず、家は財産とみなされて売却され、その利益は債権者(カード会社や銀行などのお金の貸し手)に分配されます。

そのため、持ち家があるのに、自己破産をするというは本当に最後の手段ということになるでしょう。

しかし、失業して再就職できる見込みがない、ケガや病気で働くことができないなど、収入が得られない場合や、借金額が5000万円を超えていて任意整理も個人再生もできない場合など、自己破産する以外に借金の問題を解決できないという事情の場合には、やむなく自己破産を選択するしかないケースもあるでしょう。

ブラックリストの期間が終われば住宅ローンも可!

ブラックリストと住宅ローンの審査について

信用情報記録から『異動』という記載がなくなればブラックから解除された証です。

任意整理・個人再生・自己破産といった債務整理をすると、ブラックリストになってしまうため、住宅ローンなどのローンが組めなくなるほか、新しく借金をしたり、クレジットカードを作成・使用したりすることができなくなります。

しかし、債務整理をした後、永久に住宅ローンが組めないかというと、そうではありません。任意整理の場合は5年程度、個人再生や自己破産の場合は7~10年程度がブラックリストの期間と言われています。

つまり、この5年~7年の期間が経過すると、ブラックリストの内容は消去されるので、住宅ローンを組むことは再びできるというわけです。ただし、住宅ローンの審査は、クレジットカードなどよりもそもそも審査基準が高いため、ブラックリストになっていなくても審査落ちすることは珍しくありません。

●債務整理後は、住宅ローンを組む前に信用情報の確認を
自分がブラックリストに載っているかどうかは、信用情報機関に問い合わせをすることで確認できます。信用情報機関にはCIC(クレジットインフォメーションセンター)、JICC(日本信用情報機構)、JBA(全国銀行個人信用情報センター)の3種類があります。

いずれも郵送での問い合わせを受け付けているほか、CICとJICCは電話や窓口での問い合わせがOK、CICはさらにネットでの問い合わせもOKとされています。

信用情報期間への問い合わせが面倒だと思う人もいるかもしれませんが、住宅ローンの審査は一度落ちると「審査に落ちた」という履歴が残るため、次の審査を受けるときに不利になってしまいます。債務整理をした人は、住宅ローンの審査を受ける前に、必ず自分の信用情報を確認しましょう。

債務整理後に住宅ローンを組むための4つのコツ

1.債務整理をした同じ会社グループは避ける

債務整理の対象とした銀行・クレジットカード会社・消費者金融からは、ブラックリストが解除された後も、借り入れはでしづらいと考えるべきです。

また、お金を貸すカード会社の多くは銀行グループの一員となっています。例えば、消費者金融の「プロミス」を提供しているSMBCコンシューマーファイナンスは、三井住友銀行や三井住友カードが所属している「三井住友ファイナンシャルグループ」の一員です。

そのため、プロミスからの借金を任意整理の対象とした場合、任意整理から5年が経ってブラックリストが解除されたことを確認できても、三井住友銀行で住宅ローンを組むことは難しいケースもあるでしょう。

ただし、銀行の住宅ローン融資は、ブラックリストになっていない人でも、審査落ちすることは珍しくないものです。一般的な平均年収である400万円~500万円ほどでも、5つの銀行の住宅ローンを申し込んで2,3審査が通れば普通です。

あくまで、「最後までローンの返済ができるか」という点を重視しているというわけなので、任意整理を行って借金が0になっている人と、任意整理をしていないけれど借金が数百万円ある人では、後者のほうが審査は通らないでしょう。

2.債務整理後は無駄なカードを持たないようにする

住宅ローンの審査で借金があると不利に働くのは前述のとおりです。住宅ローンの審査では、実際に利用しているカードの残額に加えて、そのカードの限度額も審査材料に含まれまるので注意しましょう。

例えば、イオンカードで限度額100万円の内30万円しか使用していなかったとしても、銀行側は、「イオンカードで(将来に)100万円借りるかもしれない」という判断を行います。つまり、住宅ローンの審査が将来100万円を借りたとしても、住宅ローンを支払えるか審査をするわけです。

このような場合、実際に借り入れはしていなくても複数のカードを持っているだけで、そのカードの限度額分だけ、マイナス評価が入る可能性もあります。つまり、使用しないカードをたくさん持っていても、住宅ローンの審査上は不利に働くだけなので、余分なカードは解約したほうがいいでしょう。

3.携帯代や光熱費、税金などの支払いを遅れないようにする

携帯代や光熱費、家賃などの支払いは、住宅ローン同様毎月発生するものなので、こういった支払いをしっかりと行っているかも住宅ローンの審査対象になります。

「光熱費の支払いを滞納している」

「携帯代で過去に払っていないものがある」

こういった場合には、お金の管理がしっかりできていないと評価され、「光熱費や携帯代、家賃を支払えない月があるのに住宅ローン払えるの?」と、ブラックリストと同じぐらいの評価を受けてしまっても仕方がないでしょう。

同じように税金や年金の支払いで未納のものがある場合には、これにも注意が必要です。
税金や年金の支払いについて国から支払いを求められたときに、住宅ローンの支払いが滞る可能性があるためです。

携帯代・光熱費・家賃・税金など、生活の上で必須のお金は、きちんと支払い日までに支払いをするようにしましょう。

4.給与体系や職種、勤続年数も住宅ローンの審査に影響あり。

住宅ローンの融資には、その返済の元となるお給料の評価は当然のこと、そのお給料の元となる仕事内容や勤続年数などにも及びます。

給与でいえば、歩合給の多い歩合給+固定給のMIX型の場合には、歩合給部分は「将来入ってこないかもしれない収入」と審査は厳しくなります。

例えば、派遣社員や契約社員は正社員よりも評価が低くなります。また、勤続年数も重要で、すぐ仕事を転職するような人は住宅ローンが払えなくなるので銀行としてはなるべくお金を貸したくはありません。

勤続3年以下では住宅ローンの審査は基本的に通りませんし、勤続5年よりも10年、勤続10年よりも15年のように勤続年数が高いほうが評価は高くなります。

また、職種なども審査には影響があります。例えば、給料が国に守られているような公務員の場合には、返済は安定している・退職金が多額にあるなどの理由で住宅ローンの審査は通りやすいでしょう。反対に、「○○の職種は住宅ローンの貸し倒れ(破産になってしまうなど)が多い」という職種へは審査に通りにくいといえるでしょう。

5.配偶者名義で住宅ローンを組む

自分の配偶者(妻・夫)が正社員などで安定した収入があり、ブラックリストに載っていない場合は、配偶者の名義で住宅ローンを組むことを検討するのも一つの方法です。

この配偶者名義で住宅ローンが組めるのなら、自分がブラックリストでも関係はありませんので債務整理を行った自分のブラックリストが解除されるのを待つ必要がないのはいうまでもありません。

ただし、配偶者がパートやアルバイトなど、収入が少ない、または安定しない職業についている場合、この方法で住宅ローンを組める可能性は低くなります。

債務整理をした後の住宅ローンはどうなる?のまとめ

★債務整理をすると、現在支払い中の住宅ローンはどうなる?

債務整理の方法に応じて、住宅ローンが残っている家がどうなるかが異なる。
・任意整理の場合、住宅ローンを外して(家を残しながら)債務整理できる。
・個人再生の場合、住宅ローン特則を利用すれば、家を残しながら債務整理できる。
・自己破産の場合、住宅ローンの有無にかかわらず、家は売却処分される。
 
★債務整理後に住宅ローンを組むコツは?

・債務整理後は一定期間(5~7年)ブラックリストになり、住宅ローンが組めない。
・債務整理の対象になった借入先と同じグループは避けて住宅ローンを申し込む。
・光熱費や携帯代、家賃など生活の基盤になる費用は遅れず支払うこと。
・配偶者(妻・夫)の名義で住宅ローンを組むという手もある

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